De LMNP-status betreft meerdere honderdduizenden verhuurders in Frankrijk, maar de bijbehorende fiscale aangifte blijft een terugkerend pijnpunt. Tussen de keuze van het regime, de in te vullen formulieren en de recente regelgevende ontwikkelingen, verdient het aangifteproces een duidelijke uiteenzetting.
LMNP-registratie bij het eenloket INPI: de vergeten vereiste
Voor elke aangifte van huurinkomsten moet men beschikken over een SIRET-nummer. Sinds 2024 gaat de LMNP-registratie uitsluitend via het eenloket van de INPI (procedures.inpi.fr). Het papieren formulier P0i, dat lange tijd naar de griffie van de handelsrechtbank werd gestuurd, wordt niet meer geaccepteerd.
Verder lezen : Hoe je eenvoudig online kunt inloggen op je CRCA22 klantenportaal
Op dit portaal vult u het adres van het gemeubileerde pand in, de startdatum van de activiteit en het gekozen fiscale regime (micro-BIC of vereenvoudigd werkelijk). De verwerking duurt doorgaans enkele werkdagen, waarna het INSEE het SIRET toekent. Dit nummer wordt vervolgens op elk fiscaal formulier vermeld.
Een vaak verwaarloosd detail: de keuze van het fiscale regime die bij de registratie wordt gemaakt, geldt voor het lopende jaar. Als u de stappen op Investisseur Débutant wilt terugvinden, wordt het volledige parcours daar beschreven met de termijnen die voor elke formaliteit gerespecteerd moeten worden.
Zie ook : De toekomst anticiperen: hoe je je uitvaart kunt organiseren met een op maat gemaakte verzekering
Micro-BIC of werkelijk regime: wat de keuze van het regime verandert in de aangifte
Het fiscale regime bepaalt direct het aantal te produceren formulieren en het niveau van complexiteit van de aangifte.
LMNP-aangifte bij micro-BIC
De micro-BIC komt erop neer dat u uw bruto-inkomsten (huur inclusief kosten) in vak 5ND van formulier 2042 C PRO vermeldt. De administratie past vervolgens een forfaitaire aftrek toe. Geen fiscale bundel, geen balans, geen gedetailleerde boekhouding.
De wet Le Meur heeft de drempels voor micro-BIC-geschiktheid gewijzigd. De ervaringen op het terrein verschillen over de interpretatie van bepaalde grensgevallen, met name voor niet-geclassificeerde toeristische verhuur. Controleer uw situatie bij de belastingdienst voor bedrijven waaronder uw pand valt voordat u deze optie aanvinkt.
LMNP-aangifte bij het vereenvoudigd werkelijk regime
Het werkelijke regime houdt een zwaardere procedure in, maar kan potentieel voordeliger zijn. U moet een fiscale bundel samenstellen bestaande uit de formulieren 2031 en 2033 (en de bijlagen A, B, C onder andere), en vervolgens alles elektronisch indienen in EDI-TDFC-formaat voor de deadline, die meestal medio mei ligt.
Het verkregen fiscale resultaat (winst of verlies) wordt vervolgens overgenomen op de 2042 C PRO, in vak 5NA voor een positief resultaat. Drie elementen maken dit regime technischer:
- De berekening van de afschrijvingen van het pand, het meubilair en de acquisitiekosten, verdeeld over verschillende periodes afhankelijk van de aard van elk onderdeel
- Het onderscheid tussen aftrekbare kosten (leningrente, verzekering, onroerende voorheffing, onderhoudswerkzaamheden) en niet-aftrekbare kosten
- De verplichting om een boekhouding bij te houden die voldoet aan het algemeen boekhoudplan, zelfs vereenvoudigd
Een gespecialiseerd softwareprogramma of een accountant blijft de meest betrouwbare manier om deze bundel zonder fouten te produceren. De elektronische indiening in EDI-TDFC vereist een door de belastingdienst goedgekeurd hulpmiddel.
Herintegratie van afschrijvingen bij verkoop: de factor die de totale berekening verandert
Sinds 15 februari 2025 worden de afschrijvingen die in LMNP zijn afgetrokken, heringevoerd in de berekening van de meerwaarde bij de verkoop van het pand. De door de administratie gehanteerde aankoopprijs wordt verlaagd met het totale bedrag van de toegepaste afschrijvingen, wat de belastbare basis mechanisch verhoogt.
Deze regel is niet uniform van toepassing. Studentenwoningen, seniorenwoningen en EHPAD’s die in LMNP worden geëxploiteerd, ontsnappen aan deze herintegratie. Voor een klassiek gemeubileerd appartement daarentegen, wordt het fiscale voordeel dat elk jaar via de afschrijvingen wordt verkregen, gedeeltelijk omgezet in uitgestelde belastinglasten op het moment van de overdracht.
Bij het invullen van uw jaarlijkse aangifte verandert deze hervorming niets aan de formulieren zelf. De impact is patrimoniaal: de keuze voor het werkelijke regime moet nu een projectie bij de verkoop omvatten, niet alleen de jaarlijkse optimalisatie. Een vergelijkende tabel over de verwachte houdperiode maakt het mogelijk om het werkelijke verschil tussen micro-BIC en het werkelijke regime voor uw situatie te kwantificeren.
Veelvoorkomende fouten op formulier 2042 C PRO in LMNP
Het formulier 2042 C PRO centraliseert de aangifte van gemeubileerde huurinkomsten, ongeacht het regime. Drie fouten komen regelmatig voor bij het invullen.
- Verwarring tussen de vakken LMNP en LMP: de vakken verschillen afhankelijk van uw status. Een werkelijk resultaat in het micro-BIC-vak (of omgekeerd) leidt tot inconsistenties die de administratie kan corrigeren
- Vergeten om het resultaat van de fiscale bundel over te nemen: de elektronische indiening van de bundel 2031/2033 ontslaat niet van de handmatige overname op de 2042 C PRO. Beide aangiften zijn aanvullend
- Niet aangeven bij afwezigheid van ontvangen huur: zelfs zonder inkomsten (werkzaamheden, leegstand) blijft een aangifte verplicht zolang de LMNP-activiteit actief is. Deze nul-aangifte maakt het mogelijk om een over te dragen verlies vast te stellen
De aangiftecampagne 2026 voor de inkomsten van 2025 is geopend op 9 april 2026. De deadlines variëren afhankelijk van het woondepartement, met termijnen die zich uitstrekken van eind mei tot begin juni. De fiscale bundel voor het werkelijke regime moet vóór de deadline in mei elektronisch worden ingediend, ongeacht de kalender van de persoonlijke aangifte.
Elk jaar herhaalt het proces zich identiek voor een pand dat al in exploitatie is. De eerste aangifte concentreert de meeste moeilijkheden, voornamelijk omdat deze registratie, de keuze van het regime en de eerste berekening van afschrijvingen combineert. In de daaropvolgende jaren beperkt het proces zich tot het bijwerken van de cijfers binnen een al vastgesteld kader.