Der LMNP-Status betrifft mehrere Hunderttausend Vermieter in Frankreich, doch die damit verbundene Steuererklärung bleibt ein wiederkehrender Streitpunkt. Zwischen der Wahl des Regimes, den auszufüllenden Formularen und den jüngsten regulatorischen Entwicklungen verdient der Erklärungsprozess eine klare Aufschlüsselung.
LMNP-Registrierung über das einheitliche Portal INPI: die vergessene Voraussetzung
Vor jeder Erklärung der Mieteinnahmen muss eine SIRET-Nummer vorliegen. Ab 2024 erfolgt die LMNP-Registrierung ausschließlich über das einheitliche Portal der INPI (procedures.inpi.fr). Das Papierformular P0i, das lange Zeit an das Handelsgericht gesendet wurde, wird nicht mehr akzeptiert.
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Auf diesem Portal geben Sie die Adresse der möblierten Immobilie, das Datum des Beginns der Tätigkeit und das gewählte Steuerregime (Micro-BIC oder vereinfachtes Regime) an. Die Bearbeitung dauert in der Regel einige Werktage, nach denen das INSEE die SIRET-Nummer vergibt. Diese Nummer wird dann auf jedes Steuerformular übertragen.
Ein oft übersehenes Detail: Die Wahl des Steuerregimes, die bei der Registrierung getroffen wird, bindet für das laufende Jahr. Wenn Sie die Schritte auf Investisseur Débutant nachlesen möchten, wird der gesamte Prozess dort mit den Fristen für jede Formalität beschrieben.
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Micro-BIC oder reales Regime: was die Wahl des Regimes bei der Erklärung ändert
Das Steuerregime bestimmt direkt die Anzahl der zu produzierenden Formulare und den Komplexitätsgrad der Erklärung.
LMNP-Erklärung im Micro-BIC
Der Micro-BIC besteht darin, Ihre Bruttoeinnahmen (Mieten inklusive Nebenkosten) in das Feld 5ND des Formulars 2042 C PRO zu übertragen. Die Verwaltung wendet dann einen Pauschalabzug an. Keine Steuererklärung, keine Bilanz, keine detaillierte Buchhaltung.
Das Gesetz Le Meur hat die Schwellenwerte für die Berechtigung zum Micro-BIC geändert. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren hinsichtlich der Interpretation bestimmter Grenzfälle, insbesondere bei nicht klassifizierten Touristenunterkünften. Überprüfen Sie Ihre Situation beim Finanzamt, das für Ihre Immobilie zuständig ist, bevor Sie diese Option ankreuzen.
LMNP-Erklärung im vereinfachten realen Regime
Das reale Regime erfordert ein aufwendigeres Verfahren, kann aber potenziell vorteilhafter sein. Sie müssen eine Steuererklärung bestehend aus den Formularen 2031 und 2033 (und den Anhängen A, B, C insbesondere) erstellen und dann alles vor der Frist, die in der Regel Mitte Mai liegt, im EDI-TDFC-Format übermitteln.
Das erzielte steuerliche Ergebnis (Gewinn oder Verlust) wird dann auf die 2042 C PRO übertragen, im Feld 5NA für ein positives Ergebnis. Drei Elemente machen dieses Regime technischer:
- Die Berechnung der Abschreibungen der Immobilie, des Mobiliars und der Erwerbskosten, verteilt über unterschiedliche Zeiträume je nach Art der einzelnen Komponenten
- Die Unterscheidung zwischen abzugsfähigen Kosten (Zinsen, Versicherung, Grundsteuer, Instandhaltungsarbeiten) und nicht abzugsfähigen Kosten
- Die Verpflichtung, eine Buchhaltung zu führen, die dem allgemeinen Rechnungslegungsplan entspricht, auch wenn sie vereinfacht ist
Eine spezialisierte Software oder ein Steuerberater bleibt das zuverlässigste Mittel, um diese Steuererklärung fehlerfrei zu erstellen. Die Übermittlung im EDI-TDFC erfordert ein von der Steuerverwaltung genehmigtes Tool.
Wiederintegration der Abschreibungen beim Verkauf: die Größe, die die Gesamtberechnung ändert
Seit dem 15. Februar 2025 werden die in LMNP abgezogenen Abschreibungen bei der Berechnung des Gewinns beim Verkauf der Immobilie wieder integriert. Der von der Verwaltung berücksichtigte Erwerbspreis wird um den Gesamtbetrag der vorgenommenen Abschreibungen reduziert, was die steuerliche Bemessungsgrundlage mechanisch erhöht.
Diese Regel gilt nicht einheitlich. Studentenwohnheime, Seniorenresidenzen und EHPAD, die im LMNP betrieben werden, entkommen dieser Wiederintegration. Für eine klassische möblierte Wohnung hingegen verwandelt sich der jährlich über die Abschreibungen erzielte Steuervorteil teilweise in eine aufgeschobene Steuerlast zum Zeitpunkt der Veräußerung.
Beim Ausfüllen Ihrer jährlichen Erklärung ändert diese Reform nichts an den Formularen selbst. Ihre Auswirkungen sind vermögensrechtlicher Natur: Die Wahl des realen Regimes muss nun eine Prognose für den Verkauf einbeziehen, nicht nur die jährliche Optimierung. Eine vergleichende Tabelle über die geplante Haltedauer ermöglicht es, den tatsächlichen Unterschied zwischen Micro-BIC und realem Regime für Ihre Situation zu quantifizieren.
Häufige Fehler im Formular 2042 C PRO im LMNP
Das Formular 2042 C PRO zentralisiert die Erklärung der möblierten Mieteinnahmen, unabhängig vom Regime. Drei Fehler treten regelmäßig beim Ausfüllen auf.
- Verwechslung der Felder LMNP und LMP: die Felder unterscheiden sich je nach Ihrem Status. Ein reales Ergebnis im Feld Micro-BIC (oder umgekehrt) auszufüllen, führt zu Inkonsistenzen, die die Verwaltung korrigieren kann
- Vergessen, das Ergebnis der Steuererklärung zu übertragen: die Übermittlung der Steuererklärung 2031/2033 befreit nicht von der manuellen Übertragung auf die 2042 C PRO. Beide Erklärungen sind komplementär
- Nicht zu erklären, wenn keine Mieteinnahmen erzielt wurden: selbst ohne Einnahmen (Bauarbeiten, Leerstand) ist eine Erklärung obligatorisch, solange die LMNP-Tätigkeit aktiv ist. Diese Null-Erklärung ermöglicht insbesondere die Feststellung eines übertragbaren Verlusts
Die Erklärungsperiode 2026 für die Einkünfte 2025 begann am 9. April 2026. Die Fristen variieren je nach Wohnsitzbezirk, mit Fristen, die zwischen Ende Mai und Anfang Juni gestaffelt sind. Die Steuererklärung im realen Regime muss hingegen vor der Frist im Mai übermittelt werden, unabhängig vom Zeitplan der persönlichen Erklärung.
Jedes Jahr wiederholt sich der Prozess identisch für eine bereits betriebene Immobilie. Die erste Erklärung konzentriert die meisten Schwierigkeiten, hauptsächlich weil sie Registrierung, Wahl des Regimes und die erste Berechnung der Abschreibungen kumuliert. In den folgenden Jahren reduziert sich der Prozess auf die Aktualisierung der Zahlen in einem bereits festgelegten Rahmen.