O status LMNP diz respeito a várias centenas de milhares de locadores na França, mas a declaração fiscal associada continua sendo um ponto de atrito recorrente. Entre a escolha do regime, os formulários a serem preenchidos e as recentes evoluções regulamentares, o percurso declarativo merece ser desmembrado sem rodeios.
Registro LMNP no guichê único INPI: o pré-requisito esquecido
Antes de qualquer declaração de rendimentos locativos, é necessário ter um número SIRET. A partir de 2024, o registro LMNP passa exclusivamente pelo guichê único do INPI (procedures.inpi.fr). O formulário P0i em papel, que era enviado ao cartório do tribunal de comércio, não é mais aceito.
Leia também : Descubra o mapa do site: seu guia para navegar facilmente em nosso blog parental
Neste portal, você informa o endereço do imóvel mobiliado, a data de início da atividade e o regime fiscal escolhido (micro-BIC ou real simplificado). O processamento geralmente leva alguns dias úteis, após os quais o INSEE atribui o SIRET. Este número será então transferido para cada formulário fiscal.
Um detalhe frequentemente negligenciado: a escolha do regime fiscal feita durante o registro é vinculativa para o ano em curso. Se você deseja encontrar as etapas no Investisseur Débutant, o percurso completo está descrito lá com os prazos a serem respeitados para cada formalidade.
Leia também : Como se conectar facilmente à sua área de cliente CRCA22 online
Micro-BIC ou regime real: o que muda com a escolha do regime na declaração
O regime fiscal determina diretamente o número de formulários a serem produzidos e o nível de complexidade da declaração.
Declaração LMNP no micro-BIC
O micro-BIC se resume a reportar suas receitas brutas (aluguéis com encargos incluídos) na caixa 5ND do formulário 2042 C PRO. A administração aplica então uma dedução fixa. Nenhuma declaração fiscal, nenhum balanço, nenhuma contabilidade detalhada.
A lei Le Meur modificou os limites de elegibilidade para o micro-BIC. Os retornos de campo divergem sobre a interpretação de alguns casos limites, especialmente para os imóveis mobiliados de turismo não classificados. Verifique sua situação junto ao serviço de impostos das empresas ao qual seu imóvel pertence antes de marcar essa opção.
Declaração LMNP no regime real simplificado
O regime real implica um procedimento mais pesado, mas potencialmente mais vantajoso. Você deve produzir uma declaração fiscal composta pelos formulários 2031 e 2033 (e seus anexos A, B, C, entre outros), e então transmitir tudo no formato EDI-TDFC antes da data limite, geralmente fixada para meados de maio.
O resultado fiscal obtido (lucro ou déficit) é então reportado na 2042 C PRO, na caixa 5NA para um resultado positivo. Três elementos tornam esse regime mais técnico:
- O cálculo das depreciações do imóvel, do mobiliário e das despesas de aquisição, distribuído em períodos distintos de acordo com a natureza de cada componente
- A distinção entre despesas dedutíveis (juros de empréstimos, seguro, imposto sobre propriedade, trabalhos de manutenção) e despesas não dedutíveis
- A obrigação de manter uma contabilidade conforme o plano contábil geral, mesmo que simplificada
Um software especializado ou um contador é a maneira mais confiável de produzir essa declaração sem erros. A transmissão em EDI-TDFC exige uma ferramenta aprovada pela administração fiscal.
Reintegração das depreciações na revenda: o dado que muda o cálculo global
A partir de 15 de fevereiro de 2025, as depreciações deduzidas em LMNP serão reintegradas no cálculo da mais-valia na revenda do imóvel. O preço de aquisição considerado pela administração é reduzido pelo montante total das depreciações praticadas, o que aumenta mecanicamente a base tributável.
Essa regra não se aplica de forma uniforme. As residências estudantis, sêniores e EHPAD exploradas em LMNP escapam a essa reintegração. Para um apartamento clássico alugado mobiliado, por outro lado, a vantagem fiscal obtida anualmente através das depreciações se transforma parcialmente em carga fiscal diferida no momento da cessão.
No momento de preencher sua declaração anual, essa reforma não altera nada nos formulários em si. Seu impacto é patrimonial: a escolha do regime real deve agora integrar uma projeção para a revenda, não apenas a otimização anual. Uma tabela comparativa sobre o tempo de posse previsto permite quantificar a diferença real entre micro-BIC e regime real para sua situação.
Erros frequentes no formulário 2042 C PRO em LMNP
O formulário 2042 C PRO centraliza a declaração de rendimentos locativos mobiliados, independentemente do regime. Três erros ocorrem regularmente durante o preenchimento.
- Confundir as caixas LMNP e LMP: as caixas diferem de acordo com seu status. Reportar um resultado real na caixa micro-BIC (ou vice-versa) gera incoerências que a administração pode corrigir
- Esquecer de reportar o resultado da declaração fiscal: a transmissão da declaração 2031/2033 não dispensa o report manual na 2042 C PRO. As duas declarações são complementares
- Não declarar na ausência de aluguéis recebidos: mesmo sem receitas (trabalhos, vacância locativa), uma declaração continua sendo obrigatória enquanto a atividade LMNP estiver ativa. Essa declaração a zero permite, entre outras coisas, constatar um déficit reportável
A campanha declarativa de 2026 sobre os rendimentos de 2025 abriu em 9 de abril de 2026. As datas limites variam conforme o departamento de residência, com prazos escalonados entre o final de maio e o início de junho. A declaração fiscal no regime real deve ser transmitida antes da data limite de maio, independentemente do calendário da declaração pessoal.
A cada ano, o percurso se repete da mesma forma para um imóvel já em exploração. A primeira declaração concentra a maioria das dificuldades, principalmente porque acumula registro, escolha do regime e primeiro cálculo de depreciações. Nos anos seguintes, o processo se resume à atualização dos números em um quadro já estabelecido.