Sie haben gerade ein Haus zum Verkauf in Ihrer Straße entdeckt und der angegebene Preis erscheint Ihnen hoch. Um herauszufinden, ob dieser Betrag der Realität des Viertels entspricht, gibt es einen einfachen Reflex: die tatsächlichen Verkaufspreise der bereits verkauften Häuser in Ihrer Umgebung zu konsultieren. Diese Daten sind öffentlich, kostenlos und in wenigen Klicks zugänglich.
Die Diskrepanz zwischen angezeigtem Preis und tatsächlichem Verkaufspreis eines Hauses
In einer Immobilienanzeige sind die Preise oft inklusive der Maklergebühren. Der Betrag, der in den notariellen Urkunden aufgeführt ist, entspricht dem Nettoverkaufspreis, ohne Maklergebühren und Grunderwerbsteuer. Diese Zahl wird in den öffentlichen Datenbanken erfasst.
Konkret, wenn man einen Verkaufspreis in der DVF-Datenbank (Demande de Valeurs Foncières) abruft, erhält man den Betrag, den der Verkäufer tatsächlich erhalten hat. Die Gesamtkosten, die der Käufer trägt, sind höher, da man die Notarkosten und gegebenenfalls die Maklerprovision hinzufügen muss. Dieser Punkt wird in allgemeinen Artikeln selten erwähnt und verändert die Interpretation eines Preises.
Wenn man diese Unterscheidung im Hinterkopf behält, vergleicht man homogene Daten: Alle DVF-Preise sind Nettoverkaufspreise, was es ermöglicht, die Differenz zwischen dem auf einer Anzeige geforderten Preis und dem tatsächlich beim Notar festgelegten Preis zu messen. Wenn Sie diese Vorgehensweise vertiefen möchten, die Website prix maison vendu erläutert die Methode, um diese Beträge nach Adresse zu finden.
DVF und Grundstücksdaten: Wo man die Preise für Immobilienverkäufe findet
Die DVF-Datenbank wird durch notarielle Urkunden und Katasterinformationen gespeist. Sie erfasst die Verkäufe von Häusern, Wohnungen und Grundstücken der letzten fünf Jahre. Zwei Werkzeuge ermöglichen den Zugriff, ohne eine Rohdatei herunterzuladen.
Der DVF-Explorer auf data.gouv.fr
Die Anwendung explore.data.gouv.fr/immobilier zeigt eine interaktive Karte an. Man wählt eine Gemeinde aus, dann ein Katasterstück, und erhält das Verkaufsdatum, die Fläche, die Anzahl der Zimmer und den Preis der Transaktion. Die Benutzeroberfläche ist schlicht, ohne zusätzliche Schätzung: man liest die Rohdaten.
Private Plattformen, die die DVF-Daten anreichern
Websites wie MeilleursAgents verwenden die gleichen DVF-Daten, fügen jedoch eine Analyseebene hinzu. Dort findet man den Verkaufspreis einer bestimmten Immobilie, begleitet von einer Schätzung, was sie heute wert wäre. Diese Schätzungen basieren auf statistischen Modellen, die für jede Plattform spezifisch sind, und die Ergebnisse können von einer Website zur anderen variieren.
In beiden Fällen bleiben die Basisinformationen identisch, da sie aus derselben öffentlichen Quelle stammen. Die Wahl zwischen dem offiziellen Tool und einer privaten Plattform hängt vor allem davon ab, wonach man sucht: die Rohdaten oder eine Kontextualisierung.
Die Verzögerung bei der Veröffentlichung von Verkäufen: Eine Grenze, die man kennen sollte
Man erwartet oft, einen aktuellen Verkauf in der DVF-Datenbank zu finden, und findet ihn nicht. Der Grund ist mechanisch: Die DVF-Dateien werden zweimal im Jahr aktualisiert, Ende April und Ende Oktober. Jede Aktualisierung umfasst das vorhergehende Semester.
Die Diskrepanz zwischen der Unterschrift beim Notar und dem Erscheinen des Verkaufs im Tool kann also sechs bis zwölf Monate betragen. Für ein im Januar verkauftes Haus wird die Transaktion frühestens ab Oktober sichtbar sein.
Diese Verzögerung hat eine direkte Konsequenz: In einem sich schnell bewegenden Markt spiegeln die DVF-Preise ein verzögertes Bild wider. Man erhält einen zuverlässigen Trend über mehrere Jahre, aber kein aktuelles Marktbild. Um dies zu ergänzen, kann man diese Daten mit den medianen Preisen pro Quadratmeter, die nach Gemeinde veröffentlicht werden, abgleichen, die auf data.gouv.fr zum Download verfügbar sind.
Die DVF-Preise nutzen, um den Wert eines Hauses in Ihrem Viertel zu schätzen
Der Zugang zu vergangenen Transaktionen reicht nicht aus, wenn man nicht weiß, was man damit anfangen soll. Hier ist eine konkrete Methode, um diese Daten in eine nützliche Schätzung umzuwandeln.
- Identifizieren Sie drei bis fünf vergleichbare Hausverkäufe (Fläche, Anzahl der Zimmer, Art des Grundstücks) in der Nähe, idealerweise im selben Katasterbereich oder Viertel.
- Überprüfen Sie die Daten dieser Verkäufe: Eine Transaktion, die älter als drei Jahre ist, hat weniger Gewicht als ein aktueller Verkauf in einem sich bewegenden Markt.
- Berechnen Sie einen durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter aus diesen Verkäufen, indem Sie extreme Werte (Verkäufe zwischen Familienmitgliedern, atypische Immobilien) ausschließen.
- Vergleichen Sie diesen durchschnittlichen Preis mit dem verfügbaren medianen Preis der Gemeinde aus den aggregierten Datensätzen, um Ihr Viertel im Vergleich zum lokalen Durchschnitt einzuordnen.
Dieser Ansatz ersetzt keine professionelle Schätzung, gibt jedoch eine Größenordnung basierend auf realen Transaktionen. Das Vergleichen von mindestens drei vergleichbaren Verkäufen verringert das Risiko, sich auf einen Einzelfall zu verlassen.
Die atypischen Verkäufe, die gefiltert werden sollten
Einige Transaktionen, die in der DVF erfasst sind, verzerren die Analyse, wenn man sie nicht identifiziert. Verkäufe in Leibrente, Übertragungen zwischen Angehörigen zu reduzierten Preisen oder gemischte Lose (Haus plus landwirtschaftliches Grundstück im Paket verkauft) weisen Beträge auf, die den freien Markt nicht widerspiegeln. Wenn ein Preis pro Quadratmeter im Vergleich zu benachbarten Verkäufen anormal niedrig oder hoch erscheint, ist es besser, ihn beiseite zu legen.
Der tatsächliche Verkaufspreis eines Hauses in Ihrer Nähe kann in wenigen Minuten über die öffentlichen Tools gefunden werden. Die Daten sind zuverlässig, da sie direkt aus den notariellen Urkunden stammen. Die einzige Vorsichtsmaßnahme besteht darin, die zeitliche Diskrepanz und die Nettoverkaufsnatur des angezeigten Betrags im Hinterkopf zu behalten, um zu vermeiden, dass man Zahlen vergleicht, die nicht dasselbe messen.
